Gutachter für Schimmel in Wohnungen

Zertifizierung als Gutachter für Schimmel

Gutachter für Schimmel, Sachverständiger für Schimmelpilz Logo EU Zertifizierung

Ich bin Gutachter für Schimmel und Sachverständiger für Wärmeschutz, Feuchteschutz sowie für die Untersuchung von Schimmelpilz in Wohnungen und Gebäuden. Zertifiziert bin ich nach der DIN EN 17024 sowie der Euronorm 54013. Diese Qualifikation stützt sich auf die DIN EN ISO/IEC 17024 und ist europaweit anerkannt. Dieses Qualifikationsmerkmal steht übrigens über dem des nationalen Anerkennungssystems. Weiterhin bin ich staatlich geprüft „Fachkraft für die Sanierung von Feuchteschäden und Schimmel“. Staatlich gepüft durch die Handwerkskammer Dortmund.

Wie ist der Ablauf einer Begutachtung nach einem Schimmelbefall?

Wie entsteht eigentlich ein Schimmel?

Im Rahmen meiner Tätigkeit als Gutachter für Schimmel habe ich festgestellt, dass Schimmelpilz sehr häufig nach einem Fensteraustausch in einer Wohnung auftritt. Durch die Erneuerung der Fenster und/oder Außentüren wird der natürliche Luftwechsel deutlich reduziert. Meistens wird das Lüftungsverhalten auf die höhere Gebäudedichtigkeit nicht angepasst. Die Folge daraus ist ein Anstieg der relativen Luftfeuchtigkeit im geschlossen Raum oder in der gesamten Wohnung.Die Wasseraktivität auf der Bauteiloberfläche ist dabei von entscheidender Bedeutung. Gerade in der kalten Jahreszeit kühlen Außenbauteile wie Raumecken oder Außenwandflächen, z.B. hinter Möbeln sehr stark aus. Solche lokalen Stellen werden auch Wärmebrücken genannt. Sehr häufig entsteht dabei ein Schimmel auf der Tapete oder Wandfarbe.

Schimmel in Wandecke, Gutachter für Schimmel

Weiterhin habe ich festgestell, dass Leitungswasserschäden ebenfalls sehr häufig die Ursache für die Bildung eines Schimmelpilzbefalls ist. Wobei der Schimmelpilz sich meistens erst einige Tage oder Wochen nach der Entdeckung oder Behebung des Wasserschadens entsteht. Das liegt häufig daran, dass die Bauteile nicht schnell genug austrocknen können. Meist ist Wasser unter den Estrich in die Dämmung gelangt. Diese trocknet nur extrem langsam über einen langen Zeitraum aus. Dabei steigt die relative Luftfeuchtigkeit in den Räumen deutlich an. Die Folge ist dann fast immer ein Schimmelpilz in Raumecken oder Bauteilanschlüssen.

Sie sollten auch wissen, dass Schimmel überall vorkommt. Schimmelpilz ist allgegenwärtig (ubiquitär). Sofern in der Raumluft Schimmelpilze der „Aspergillus-Arten“ nachgewiesen werden, können Sie davon ausgehen, dass in der Wohnung ein Feuchteschaden vorliegt.

 

Vorgehensweise zur Bestimmung der Schimmelart

Gesundheitliche Aspekte und Eigenschaften von Schimmelpilzen

Von einem Schimmelpilz werden Sporen, Mycelstücke und Hyphenstücke sowie Zellwandbestandteile und Stoffwechselprodukte wie zum Beispiel Toxine, MVOC abgegeben. Sowohl Sporen als auch Mycelstücke und Hyphenstücke können allergische Reaktionen bei Menschen aber auch an Tieren hervorrufen.

Wirkungsweise der unterschiedlichen Schimmelpilze

Schimmelpilze können nur optische Auswirkungen und Beeinträchtigungen an den befallenen Bauteilen hervorrufen oder aber auch eine zerstörende Wirkung haben. Zum Beispiel kann der echte Hausschwamm Hölzer komplett zuerstören und so zu einem Einsturz von Holztragwerken führen. Dass der Schimmelpilz gesundheitliche Auswirkungen auf unseren Organismus hat wird sicherlich jedem interessierten Leser bekannt sein. Schimmelpilze können Allergien, Infektionen und toxische Wirkungen in unserem Körper hervorrufen.

Allerdings lässt sich über die Dosis und die Wirkung die von einem Schimmelpilzbefall in einer Wohnung ausgeht, keine definierte Aussage über die Gefährlichkeit des Schimmels treffen. Weder die Artenzusammensetzung noch die Toxinbildung von Schimmelpilzen ist konstant. Dazu überlagern sich häufig noch Schimmelpilze bei der Entstehung. In den seltensten Fällen tritt auch nur eine Schimmelpilzart bei einem länger anhaltenden Schimmelpilzbefall auf.

Analyse eines Schimmelpilzbefalls in Wohnräumen

Hierzu muss anfangs erwähnt werden, dass es zur Bestimmung eines Schimmelpilzes kein Standardverfahren gibt. Der Untersuchungsaufwand sowie die Vorgehensweise ist vom jeweiligen Schadensbild und dem Ziel das erreicht werden soll, abhängig.

Visuelle und geruchstechnische Unterschung eines Schimmelpilzbefalls

Schimmelpilzbefall in Außenwandecke

Hierbei werden die Bauteile auf Beschaffenheit, Raumausstattung sowie sichtbare Schäden hin untersucht und dokumentiert. Die Zuordnung eines sichbaren Schimmelpilzbefalls in eine Pilzart ist in der Regel häufig ohne Weiteres möglich. Die Lokalisierung von nicht sichtbarem Schimmelpilzbefall ist dagegen nicht so einfach möglich. In der Regel ist bei einem verdeckten Schimmelpilzbefall eine Raumluftmessung unumgänglich. Wichtig ist dabei, dass die festgstellten Werte mit den Sporen in der Außenluft verglichen werden. Nur eine Messung im Innenraum sagt über Schimmelpilzbelastung überhaupt nichts aus. Sofern an einem Bauteil eine erhöhte Oberflächenfeuchte ohne sichtbarem Befall festgestellt wird, ist mit hoher Wahrscheinlichkeite bereits ein nicht sichtbarer Befall vorhanden. Häufig deutet auch ein muffiger Geruch in Räumen auf einen Schimmelpilzbefall hin.

Zusammenfassend ist die Kenntnis über die Schimmelpilzart beziehungsweise deren Gattung allerdings nur von untergeordneter Bedeutung.

 

Mikrobielle und Mykologische Untersuchung

Die Schimmeluntersuchung erfolgt entweder durch eine:

  • raumlufttechnische Untersuchung über den Sporengehalt
  • Materialprobe oder Kontaktprobe zur Feststellung der Schimmelpilzquelle
  • Staubuntersuchung
  • Raumluftmessung auf den Gehalt von MVOC sowie Sporen und Myceln
  • Materialuntersuchungen wie z.B. Abklatzschproben, Klebefilm – Abrißpräparat, mikroskopische Differenzierung

Alle vorgenannten Untersuchungen haben Vorteile und Nachteile. Ein Problem ist allerdings, dass teilweise nur die Sporen aber nicht die Morphologie bestimmt wird. In der Praxis spielen Staubluftuntersuchungen und Raumluftmessungen nur eine untergoerdnete Rolle. Geschäftstüchtige Kollegen nutzen allerdings die Angst der Betroffenen aus, um mit diesen Untersuchungen ihren Umsatz zu steigern. Aussagekräftig sind derartige Untersuchungen jedoch nur bedingt. Denn wie ich schon oben erwähnte, sind Schimmelpilzsporen überall in der Raumluft sowie in der Außenluft vorhanden.

Auswertung und Erkenntnisse vom Gutachter für Schimmel

Auszug aus dem Schimmelpilzleitfaden des Umweltbundesamtes:

Die Feststellung einer Schimmelpilzquelle im Innenraum ist nicht gleichzusetzen mit einer akuten Gesundheitsgefährdung der Raumnutzer. Das Ausmaß der Gesundheitsgefährdung ist abhängig von der Art des Schades und der Empfindlichkeit der Raumnutzer und kann im Einzelfall aufgrund fehlender wissenschaftlicher Daten meist nicht genau quantifiziert werden …..“.

Unter dem nachstehenden Link können Sie den Leitfaden des Umweltbundesamtes ausführlich nachlesen.

Im Allgemeinen müssen Sie davon ausgehen, dass Schimmelpilzbelastungen im Innenraum von kontaminierten Baustoffen ausgehen. Zur Bewertung eines Schimmelpilzbefalls werden diese in folgende Kategorien eingeteilt.

  • Kategorie 1: Normalzustand, Bauteile bzw. Oberflächen mit geringfügigem Schimmelpilzbefall
  • Kategorie 2: Geringer bis mittlerer Schimmelpilzbefall. Befallene Bauteile sollten umgehend abgedeckt und die weitere Verbreiterung unterbunden werden
  • Kategorie 3: Großer Schimmelpilzbefall. Befallene Bauteile müssen abgedeckt und die weitere Verbreiterung ist zu unterbinden. Die Ursche ist unmittelbar festzustellen und zu beseitigen. Nach der Sanierung ist eine Kontrollmessung durchzuführen.

Die Erkenntnisse aus Staubproben sind ebenfalls mit Vorsicht zu betrachten. Gerade in den Sommermonaten beeinflusst die hohe Sporenkonzentration in der Außenluft die Innenraumluft sehr stark.

Datenlogger zur Klimamessung

Mit einem Datenlogger wird die Raumluftfeuchtigkeit sowie Innenraumtemperatur über einem längeren Zeitraum aufgezeichnet. Anhand der darauf folgenden Auswertung können Rückschlüsse auf das Heizverhalten und Lüftungsverhalten der Bewohner / Mieter getroffen werden. Der Datenlogger misst die Temperatur und Raumfeuchte. In der Regel ist der Datenlogger mit einem Schloß gegen Manipulation geschützt. In der grafischen Auswertung ist es so möglich die Dauer der Raumlüftung ziemlich genau zu bestimmen. Die relative Luftfeuchtigkeit kann so sehr gut bestimmt werden.

U-Wert Bestimmung vom Gutachter für Schimmel

Mit der Bestimmung des Wärmedämmwertes der Außenbauteile wird die Oberflächentemperatur ermittelt. Anhand der berechneten Oberflächentemperatur ist es somit möglich die Wahrscheinlichkeit für einen Schimmelpilzbefall zu bestimmen. Unter Normbedingungen ist mit einem Schimmelpilzausfall zu rechnen, wenn die Temperatur auf der Bauteiloberfläche unter 12,6°C absinkt.

Wärmebrückenberechnung

Mit der Wärmebrückenberechnung ist es möglich die Oberflächentemperatur von Bauteilanschlüsse wie Fensterleibungen, Sockelanschlüsse etc. zu berechnen. Hierbei gilt das Gleiche wie bei der U-Wert Bestimmung. Die Oberflächentemperatur darf auch hier an keiner Stelle unter 12,6°C absinken.

Thermografie einer Wärmebrücken im Dachgeschoss

Gutachter für Schimmel, Dach-Deckenanschluss, Schimmelpilzgefahr

Mit der Thermografie ist es möglich Wärmelecks und Unregelmäßigkeiten im Außenbauteil zu erkennen. Wärmebrücken in der Außenfassade werden mit der Thermografiekamera grafisch sichtbar gemacht. Dabei kann ich die Oberflächentemperaturen der Bauteilanschlüsse relativ genau bestimmen. Durch die thermografische Untersuchung des betroffenen Bauteils von innen und außen kann ich somit eine relativ gute Einschätzung abgeben, ob am Bauteil eine Schimmelpilzgefahr besteht oder nicht. Sehr häufig zeichnen sich Wärmebrücken an den Innenwandflächen durch dunklere Stellen ab. Beispielsweise ist die Tapete in diesem Bereich etwas feuchter. Staub legt sich dabei nieder und die Stelle zeichnet sich etwas dunkler ab. In dem nebenstehenden Bild beträgt die Oberflächentemperatur ca. 7°C. Die Gefahr einer Schimmelpilzbildung ist extrem groß.

Die Feuchteschutzlüftung ist nutzerunabhängig sicherzustellen

Sehr häufig reicht bereits eine auführliche Beratung vom Gutachter für Schimmel über die Anpassung des Lüftungsverhaltens aus um einen Schimmelpilz langfristig zu unterbinden. Gerade bei der Gebäudesanierung wie z.B. dem Austausch von Fenstern, müssen Mieter oder Wohnungsnutzer auf ein angepasstes Lüftungsverhalten hingewiesen werden. Sehr häufig tritt nach einem Fensterwechsel ein Schimmel in der Wohnung auf. Die Norm verlangt übrigens, dass Handwerker die die Gebäudehülle abdichten, die Nutzer auf die Erstellung eines Lüftungskonzeptes hinweisen müssen.

Gutachtenerstellung vom Gutachter für Schimmel

Grundsätzlich werden Gutachten als Privatgutachten und gerichtliche Gutachten unterschieden. Als Gutachter für Schimmel erstelle ich allerdings größtenteils Privatgutachten mit einer umfassenden Sanierunsempfehlung zur Behebung des Schadens. Dabei steht bei mir die Ursachenforschung für den Schimmelpilzbefall im Vordergrund. Nur wenn der Grund für den Schimmelpilzbefall bekannt ist, ist es möglich die Schimmelbildung langfristig zu unterbinden.

Sehr häufig reicht dabei schon ein Kurzgutachten aus. Die Kosten für ein deratriges Kurzgutachten betragen in der Regel zwischen 500 und 1.500 € zzgl. Mwst. Die Kosten sind dabei selbstverständlich vom Aufwand abhängig.

Überwachung und Abnahme der Schimmelpilzsanierung

Sehr häufig sind bei der Feststellung eines Schimmelpilzbefalls im Wohnraum Sofortmaßnahmen notwendig. Diese treffe ich häufig mit dem Auftraggeber in Abhängigkeit vom Schadensbild schon vor Ort.

Selbst führe ich allerdings keine Sanierungen oder Bauleistungen aus. Jedoch kümmere ich mich um die Planung und Ausschreibung der notwendigen Bauarbeiten. Nach der Sanierung führe ich mit dem Auftraggeber eine Abnahme und Kontrolle der Sanierung durch.

Die Kosten für diesen Planungsaufwand sind sehr individuell, so dass ich als Gutachter für Schimmel hierbei keine pauschalen Kostenangaben machen kann.

Gerne erstelle ich ihnen ein individuelles Angebot.

Schimmel in der Wohnung und ihre Konsequenzen

Der Vermieter aber auch der Mieter müssen mit folgenden Kosequenzen rechnen, wenn in einer Mietwohnung ein Schimmelpilzbefall entsteht:

  • Mietminderung § 536 BGB

Sehr häufig machen Mieter bis zur Sanierung des Schimmelpilzbefalls eine Mietminderung geltend. Hat der Mieter darauf einen rechtlichen Anspruch?

  • Zurückbehaltungsrecht § 320 BGB

Wann darf ein Mieter eine Zurückhaltung über die Mietminderung hinaus in Anspruch nehmen?

  • Haftung auf Schadensersatz §536a BGB

Ab wann kann der Mieter vom Vermieter Schadensersatz verlangen?

  • Mitverschulden des Mieters

Wann liegt ein Mitverschulden des Mieters vor?

  • Ansprüche des Vermieters

Welche Ansprüche hat der Vermieter? Kann er dem Mieter fristlos kündigen?

Sehr gerne stehe ich ihnen mit meinem Fachwissen zur Verfügung

Hier können Sie mir jederzeit eine Anfrage stellen

Grundsätzlich beantworte ich als Gutachter für Schimmel, sofern mir das mit meinem Fachwissen möglich ist, alle ihre Fragen. Im Allgemeinen reicht eine grundsätzliche Beantwortung der Fragen fast immer aus. Für die Beantwortung von rechtliche Fragen müssen Sie jedoch einen Rechtsanwalt aufsuchen.

Als Energieberater von EBS Hochfranken  bin ich regional in fast ganz Bayern tätig. Hauptsächlich jedoch in Franken, Oberfranken und Mittelfranken sowie Unterfranken, Oberpfalz und Sachsen und Thüringen.

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