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Gutachter Schimmel

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Gutachter für Schimmel in Wohnungen

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starker Schimmelpilzbefall auf Wänden

Ist ihre Wohnung mit Schimmelpilz befallen?

Ein Schimmelpilz in der Wohnung ist in der kalten Jahreszeit keine Seltenheit. In vielen Wohnungen bildet sich ein Schimmelpilzbefall, wenn die Außentemperatur an mehreren Tagen ganztägig unter -5°C absinkt.

In diesem Artikel erhalten Sie nachstehend viele Informationen über

Wie Sie beispielsweise nach einem Fensteraustauschen einem Schimmelpilzbefall vorbeugen können, lesen Sie auf meiner Seite „Schimmel Ursachen“ nach.

Wenn Sie gerne persönlich mit uns Kontakt aufnehmen möchten können Sie uns schnell und einfach Ihr Anliegen schicken. Wir werden uns schnellst möglich mit Ihnen in Kontakt setzten. 

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Falls Sie Fragen oder eine persönliche Beratung wünschen, rufen Sie einfach an! Wir helfen Ihnen gerne.

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Schreiben Sie uns gerne eine E-Mail mit persönlichen Anregungen oder Problemen.

Zertifizierung als Gutacher für Schimmel, Feuchteschutz und Wärmeschutz

Zertifzierung ISO 17024, Feuchte und Wärmeschutz Sachverständiger in Hof, Erlangen, Nürnberg, Bamberg

Ich bin Gutachter für Schimmel und Sachverständiger für Feuchteschutz und Wärmeschutz sowie für die Untersuchung von Schimmelpilz in Wohnungen und Gebäuden. Zertifiziert bin ich nach der DIN EN 17024 sowie der Euronorm 54013. Diese Qualifikation stützt sich auf die DIN EN ISO/IEC 17024 und ist europaweit anerkannt.

Dieses Qualifikationsmerkmal steht übrigens über dem des nationalen Anerkennungssystems. Weiterhin bin ich staatlich geprüfte „Fachkraft für die Sanierung von Feuchteschäden und Schimmel“. Staatlich gepüft durch die Handwerkskammer Dortmund.

Inhaltsverzeichnis zum Schimmelpilz

Warum entsteht Schimmelpilz

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Schimmelpilz nach Fenstertausch

Im Rahmen meiner Tätigkeit als Gutachter für Schimmel habe ich festgestellt, dass Schimmelpilz sehr häufig nach einem Fensteraustausch in einer Wohnung auftritt. Durch die Erneuerung der Fenster und/ oder Außentüren wird der natürliche Luftwechsel in der Wohnung deutlich reduziert. Meistens wird das Lüftungsverhalten auf die höhere Gebäudedichtigkeit nicht angepasst. Die mangelnde Wohnraumlüftung ist häufig der Auslöser für einen Schimmelpilzbefall in Wohnräumen.

Es gibt aber natürlich auch noch viele andere Gründe warum sich ein Schimmelpilz in Wohnräumen bilden kann.

Die Folge daraus ist ein Anstieg der relativen Luftfeuchtigkeit im geschlossen Raum oder in der gesamten Wohnung. Die Wasseraktivität auf der Bauteiloberfläche ist dabei von entscheidender Bedeutung. Gerade in der kalten Jahreszeit kühlen Außenbauteile wie Raumecken oder Außenwandflächen, z.B. hinter Möbeln sehr stark aus.

Solche lokalen Stellen werden auch Wärmebrücken genannt. Sehr häufig entsteht dabei ein Schimmel auf der Tapete oder Wandfarbe. Wie Sie die Ursachen eines Schimmelpilzbefalls beseitigen lesen Sie in meinem gesonderten Artikel.

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Eiskristallbildung an Dachschalung

Schimmelpilz nach Dachausbau

Häufig entsteht ein Schimmelpilzbefall aber auch nach einem Dachgeschossausbau. Die meisten Fehler entstehend dabei wenn die Dachdämmung in Eigenleistung eingebaut wird. Am Markt sind zahlreichen Dampfbremsen mit unterschiedlichen Eigenschafte erhältlich. Bei der richtigen Ausführung der Luftdichtigkeitsschicht und / oder Dampfbremse sind Hobbyhandwerker schnell überfordert.

Dabei ist die fachgerechte Planung der Luftdichtigkeitsschicht genauso wichtig wie deren luftdichten Bauteilanschlüsse. Auf dem nebenstehenden Bild sehen Sie die Folgen von undichten Fugenanschlüssen. Mit der Luftdichtheitsmessung überprüfe ich die Dampfbremse auf Undichtigkeiten.

Luftfeuchtigkeit gelangt über Konvektion in die Dachkonstruktion. Im kalten Bodenraum kondensiert diese Feuchtigkeit dann an der Dachschalung. Im Laufe des Winters bildet sich an den Holzbauteilen ein Schimmelpilz. Gerade bei sehr dichten Wohngebäuden ist die Gefahr die von einzelnen Leckagen in der Dampfbremse ausgehen sehr groß. Bei einer baubegleitenden Blower Door Messung mit Leckageortung lokalisiere ich diese Stellen.

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Schimmelpilz nach Wasserschaden?

Weiterhin habe ich festgestellt, dass ein Leitungswasserschaden ebenfalls häufig die Ursache für die Bildung eines Schimmelpilzbefalls ist. Dabei bildet sich der Schimmelpilz meistens erst einige Tage oder Wochen nach der Entdeckung oder Behebung des Wasserschadens. Das liegt häufig daran, dass die Bauteile nicht schnell genug austrocknen. Meist ist Wasser unter den Estrich in die Dämmung gelangt.

Diese trocknet nur sehr langsam über einen langen Zeitraum aus. Dabei steigt die relative Luftfeuchtigkeit in den Räumen deutlich an. Die Folge ist dann fast immer ein Schimmelpilz in den typischen Wärmebrücken wie zum Beispiel in Raumecken, Fensterleibungen oder Bauteilanschlüssen.

Sie sollten auch wissen, dass Schimmel überall vorkommt. Schimmelpilz ist allgegenwärtig (ubiquitär). Sofern in der Raumluft Schimmelpilze der „Aspergillus-Arten“ nachgewiesen werden, können Sie davon ausgehen, dass in der Wohnung ein Feuchteschaden vorliegt.

Bestimmung der Schimmelpilzart

Schimmel auf OSB-Platte im unbeheizten Dachbodenram Gutachter Schimmel, Hof, Erlangen, Nürnberg Selb

Einfluss von Schimmelpilz auf die Gesundheit

Von einem Schimmelpilz werden Sporen, Mycelstücke und Hyphenstücke sowie Zellwandbestandteile und Stoffwechselprodukte wie zum Beispiel Toxine, MVOC abgegeben. Sowohl Sporen als auch Mycelstücke und Hyphenstücke können allergische Reaktionen bei Menschen aber auch an Tieren hervorrufen.

Das ist besonders kritisch bei Kleinkindern, Allergikern, älteren Menschen oder Menschen mit einer Immunschwäche. Schimmelpilz in Wohnräumen ist gerade von dieser Personengruppe grundsätzlich zu vermeiden.

Schimmel auf OSB-Platte im unbeheizten Schimmel echter Hausschwamm Dachboden Gutachter Schimmel, Hof, Erlangen, Nürnberg Selb

Wirkungsweise der Schimmelpilze

Schimmelpilze können beispielsweise nur optische Auswirkungen und Beeinträchtigungen an den befallenen Bauteilen hervorrufen.  Schimmelpilze können auf die Bauteile aber auch eine zerstörende Wirkung haben. Zum Beispiel kann der echte Hausschwamm Hölzer komplett zuerstören und so zu einem Einsturz von Holztragwerken führen.

Dass der Schimmelpilz gesundheitliche Auswirkungen auf unseren Organismus hat wird sicherlich jedem interessierten Leser bekannt sein. Schimmelpilze können Allergien, Infektionen und toxische Wirkungen in unserem Körper hervorrufen.

Allerdings lässt sich über die Dosis und die Wirkung die von einem Schimmelpilzbefall in einer Wohnung ausgeht, keine definierte Aussage über die Gefährlichkeit des Schimmels treffen. Weder die Artenzusammensetzung noch die Toxinbildung von Schimmelpilzen ist konstant.

Dazu überlagern sich häufig noch Schimmelpilze bei der Entstehung. In den seltensten Fällen tritt auch nur eine Schimmelpilzart bei einem länger anhaltenden Schimmelpilzbefall auf.

Analyse der Schimmelpilzart

Hierzu muss ich zu Anfang erwähnen, dass es zur Bestimmung eines Schimmelpilzes kein Standardverfahren gibt. Der Untersuchungsaufwand sowie die Vorgehensweise ist vom jeweiligen Schadensbild und dem Ziel das erreicht werden soll, abhängig.

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Unterschung eines Schimmelpilzbefalls

Zuerst untersuche ich die Bauteile auf Beschaffenheit, Raumausstattung sowie sichtbare Schäden und dokumentiere diese entsprechend. Die Zuordnung eines sichbaren Schimmelpilzbefalls in eine Pilzart ist in der Regel häufig ohne Weiteres möglich.

Die Lokalisierung von nicht sichtbarem Schimmelpilzbefall ist dagegen nicht so einfach möglich. In der Regel ist bei einem verdeckten Schimmelpilzbefall eine Raumluftmessung unumgänglich.

Immer wieder stelle ich leider fest, dass die Konzentration im Wohnraum nicht mit den Werten, die in der Außenluft vorhanden sind, verglichen werden. Nur eine Raumluftmessung im Innenraum sagt über die Schimmelpilzbelastung relative wenig aus.

Sofern an einem Bauteil eine erhöhte Oberflächenfeuchte ohne sichtbarem Befall festgestellt wird, ist mit hoher Wahrscheinlichkeit bereits ein nicht sichtbarer Befall vorhanden. Häufig deutet auch ein muffiger Geruch in Räumen auf einen Schimmelpilzbefall hin.

Zusammenfassend ist allerdings die Kenntnis über die Schimmelpilzart beziehungsweise deren Gattung nur von untergeordneter Bedeutung. Wie Sie die Ursachen eines Schimmelpilzbefalls beheben können, lesen Sie hier nach.

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Mikrobielle und Mykologische Untersuchung

Die Schimmeluntersuchung erfolgt entweder durch eine:

  • raumlufttechnische Untersuchung über den Sporengehalt
  • Materialprobe oder Kontaktprobe zur Feststellung der Schimmelpilzquelle
  • Staubuntersuchung
  • Raumluftmessung auf den Gehalt von MVOC sowie Sporen und Myceln
  • Materialuntersuchungen wie z.B. Abklatzschproben, Klebefilm – Abrißpräparat, mikroskopische Differenzierung

Alle vorgenannten Untersuchungen haben ihre Vorteile und Nachteile. Ein Problem ist allerdings, dass teilweise nur die Sporen aber nicht die Morphologie bestimmt wird. In der Praxis spielen Staubluftuntersuchungen und Raumluftmessungen nur eine untergoerdnete Rolle.

Geschäftstüchtige Kollegen nutzen allerdings die Angst der Betroffenen aus, um mit diesen Untersuchungen ihren Umsatz zu steigern.

Aussagekräftig sind derartige Untersuchungen jedoch nur bedingt. Denn wie ich schon oben erwähnte, sind Schimmelpilzsporen überall in der Raumluft sowie in der Außenluft in einer bestimmten Konzentration vorhanden.

Die Menge der Sporen in der Luft ist auch stark von der Jahreszeit abhängig. Aber auch die Lage spielt eine wesentliche Rolle. Auf dem Land und in der Nähe von Wäldern und Bäumen ist die Konzentration der Schimmelpilzsporen wesentlich höher als im Stadtgebiet.

Die Luftdichtigkeit der Gebäudehülle und das Lüftungsverhalten in der Wohnung spielen aber auch ein große Rolle. Wobei das richtige Heizverhalten genauso wichtig ist.

Auswertung und Erkenntnisse

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Auszug aus dem Schimmelpilzleitfaden des Umweltbundesamtes:

Die Feststellung einer Schimmelpilzquelle im Innenraum ist nicht gleichzusetzen mit einer akuten Gesundheitsgefährdung der Raumnutzer. Das Ausmaß der Gesundheitsgefährdung ist abhängig von der Art des Schades und der Empfindlichkeit der Raumnutzer und kann im Einzelfall aufgrund fehlender wissenschaftlicher Daten meist nicht genau quantifiziert werden …..“.

Unter dem nachstehenden Link können Sie den Leitfaden des Umweltbundesamtes ausführlich nachlesen.

Wie Sie einen Schimmelpilzbefall in Wohnräumen vobeugen können, lesen Sie in meinem gesonderten Artikel.

Gefährdungsklassen des Schimmelpilzes

Kategorien der Schimmelpilzbelastung

Im Allgemeinen müssen Sie davon ausgehen, dass Schimmelpilzbelastungen im Innenraum von kontaminierten Baustoffen ausgehen. Zur Bewertung eines Schimmelpilzbefalls werden diese in folgende Kategorien eingeteilt.

  • Kategorie 1: Normalzustand, Bauteile bzw. Oberflächen mit geringfügigem Schimmelpilzbefall
  • Kategorie 2: Geringer bis mittlerer Schimmelpilzbefall. Befallene Bauteile sollten umgehend abgedeckt und die weitere Verbreiterung unterbunden werden
  • Kategorie 3: Großer Schimmelpilzbefall. Befallene Bauteile müssen abgedeckt und die weitere Verbreiterung ist zu unterbinden. Die Ursche ist unmittelbar festzustellen und zu beseitigen. Nach der Sanierung ist eine Kontrollmessung durchzuführen.

Die Erkenntnisse aus Staubproben sind ebenfalls mit Vorsicht zu betrachten. Gerade in den Sommermonaten beeinflusst die hohe Sporenkonzentration in der Außenluft die Innenraumluft sehr stark.

Überwachung der Schimmelpilzsanierung

Auswertung Datenlogger Gutachter Schimmel, Hof Erlangen Nürnberg, Selb

Datenlogger zur Klimamessung

Mit einem Datenlogger wird die Raumluftfeuchtigkeit sowie Innenraumtemperatur über einem längeren Zeitraum aufgezeichnet. Anhand der darauf folgenden Auswertung kann ich Rückschlüsse auf das Heizverhalten und Lüftungsverhalten der Bewohner / Mieter treffen. Der Datenlogger misst lediglich die Temperatur und Raumluftfeuchte auf.

In der Regel ist der Datenlogger mit einem Schloß gegen Manipulation geschützt. In der grafischen Auswertung ist es so möglich die Dauer der Raumlüftung ziemlich genau zu bestimmen. Damit ist es möglich relative Luftfeuchtigkeit sehr gut zu bestimmen.

Gerade in Mietwohnungen ist eine Langzeitaufnahme zur Bestimmung des Lüftungsverhaltens der Bewohner notwendig.

U-Wertberechnung Außenwand Gutachter Schimmel Hof, Nürnberg Erlangen

U-Wert Bestimmung vom Gutachter für Schimmel

Mit der Bestimmung des Wärmedämmwertes der Außenbauteile wird die Oberflächentemperatur ermittelt. Anhand der berechneten Oberflächentemperatur ist es somit möglich die Wahrscheinlichkeit für einen Schimmelpilzbefall zu bestimmen. Unter Normbedingungen ist mit einem Schimmelpilzausfall zu rechnen, wenn die Temperatur auf der Bauteiloberfläche unter 12,6°C absinkt. Dabei sollte die Oberflächentemperatur an keiner Stelle diese Grenztemperatur unterschreiten. Bei Gebäuden aus dem Baujahr um 1970 oder frührer sind die Außenwänden häufig nur 33 cm stark.

Weitere Informationen und wie Sie einen Schimmelpilz vermeiden können Sie in meinem gesonderten Artikel nachlesen.

Gerade bei diesen Außenbauteilen ist die Gefahr extrem groß, dass in geometrischen Wärmebrücken wie Außenwandecken oder Deckenanschlüsse diese Temperatur nicht eingehalten wird. Wenn dann noch im Winter bei einer Außentemperatur unter -5°C die relative Luftfeuchtigkeit im Raum über 50% liegt entsteht sehr häufig ein Schimmelpilzbefall.

In fasst allen Wohngebäuden sind die Dachgeschossräume ausgebaut. In Wohngebäuden die vor 1980 gebaut und noch nicht energetisch saniert wurden, ist meistens überhaupt keine Dämmung im Sparrenzwischenraum eingebaut. Der Wärmedämmwert der Dachschrägen ist derart schlecht, dass diese Oberflächentemperatur weit unter dieser Grenztemperatur liegt. 

Deckenanschluss zu unbeheizten Bodenraum Deckenanschluss Außenwand Gutachter Schimmel Hof, Nürnberg Erlangen

Wärmebrückenberechnung

Mit der Wärmebrückenberechnung ist es möglich die Oberflächentemperatur von Bauteilanschlüsse wie Fensterleibungen, Sockelanschlüsse, Dachanschlüsse etc. zu berechnen. Hierbei gilt das Gleiche wie bei der U-Wert Bestimmung. Die Oberflächentemperatur darf auch hier an keiner Stelle unter 12,6°C absinken. Bei der Bestimmung der Wärmebrücke wird noch zusätzlich der fRSI-Wert berechnet. Hier gilt die Anforderung, dass der fRSI Wert > 0,7 ist. Ansonsten ist die Wärmebrücke energetisch nachzubessern  

Zusätzlich ermittle ich noch am Bauteilanschluss die rechnerische Temperatur an der kritischen Stelle. Die Berechnung erfolgt allerdings nur mit Normbedingungen. Wobei von einer Außentemperatur von -5°C und +20°C Innenraumtemperatur ausgegangen wird.

Der Einfluss auf der Luftdichtigkeit auf die Wärmebrücke spielt nur in der Leichtbauweise, wie im Holzrahmenbau eine Rolle.

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Thermografie einer Wärmebrücken im Dachgeschoss

Mit der Thermografie ist es möglich Wärmelecks und Unregelmäßigkeiten im Außenbauteil zu erkennen. Wärmebrücken in der Außenfassade kann ich mit der Thermografiekamera grafisch sichtbar machen. Dabei kann ich die Oberflächentemperaturen der Bauteilanschlüsse relativ genau bestimmen.

Durch die thermografische Untersuchung des betroffenen Bauteils von innen und außen kann ich somit eine relativ gute Einschätzung abgeben, ob am Bauteil eine Schimmelpilzgefahr besteht oder nicht. Sehr häufig zeichnen sich Wärmebrücken an den Innenwandflächen durch dunklere Stellen ab.

Ein Schimmelpilzbefall kann ich bei der Gebäudethermografie nicht erkennen oder lokalisieren. Ich kann lediglich Stellen lokalisieren die für einen Schimmelpilzbefall gefährdet sind.

Beispielsweise ist die Tapete in diesem Bereich etwas feuchter. Staub legt sich dabei nieder und die Stelle zeichnet sich etwas dunkler ab. In dem nebenstehenden Bild beträgt die Oberflächentemperatur ca. 7°C. Die Gefahr einer Schimmelpilzbildung ist dadurch extrem groß. In der Energieberatung für Wohngebäude erstelle ich Sanierungskonzepte um diese Schwachstellen in der Gebäudehülle zu beseitigen.

Schimmelpilz am Deckenrandanschluss, Gutacher Schimmel, Nürnberg, Fürth Erlangen Hof

Feuchteschutzlüftung nutzerunabhängig

Sehr häufig reicht bereits eine auführliche Beratung vom Gutachter für Schimmel über die Anpassung des Lüftungsverhaltens aus um einen Schimmelpilz langfristig zu unterbinden. Gerade bei der Gebäudesanierung wie z.B. dem Austausch von Fenstern, müssen Mieter oder Wohnungsnutzer auf ein angepasstes Lüftungsverhalten hingewiesen werden.

Sehr häufig tritt nach einem Fensterwechsel ein Schimmel in der Wohnung auf. Die Wärmeschutznorm DIN 4108 verlangt übrigens, dass Handwerker die die Gebäudehülle abdichten, die Nutzer auf die Erstellung eines Lüftungskonzeptes hinweisen müssen.

Ich stelle allerdings immer wieder fest, dass Lüftungskonzepte nur sehr selten erstellt werden. Dabei wird die Notwendigkeit eines Lüftungskonzeptes völlig unterschätzt. Erst nachdem ein Schimmelpilzbefall vorliegt, wird darüber nachgedacht. So mancher Schimmelpilzbefall wäre zu vermeiden gewesen, wenn die Wohungsnutzer ein richtiges Heizverhalten und vor allem ein richtiges Lüftungsverhalten umsetzen würden.

Häufig fehlt sogar die Kenntnis über die richtige Wohnraumlüftung.

Kosten für Gutachtenerstellung

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Grundsätzlich erstelle ich Gutachten als Privatgutachten und Gerichtsgutachten. Als Gutachter für Schimmel erstelle ich allerdings größtenteils Privatgutachten mit einer umfassenden Sanierunsempfehlung zur Behebung des Schadens. Dabei steht bei mir die Ursachenforschung für den Schimmelpilzbefall im Vordergrund.

Nur wenn der Grund für den Schimmelpilzbefall bekannt ist, ist es möglich die Schimmelbildung langfristig zu unterbinden.

Wie Sie von Anfang einen Schimmelpilz vermeiden können, lesen Sie in meinem gesonderten Artikel.

Sehr häufig reicht dabei schon ein Kurzgutachten aus. Die Kosten für ein deratriges Kurzgutachten betragen in der Regel zwischen 500 und 1.500 € zzgl. Mwst. Die Kosten sind dabei selbstverständlich vom Aufwand abhängig.

Sofortmaßnahmen zur Sanierung

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Sehr häufig sind bei der Feststellung eines Schimmelpilzbefalls im Wohnraum Sofortmaßnahmen notwendig. Diese treffe ich häufig mit dem Auftraggeber in Abhängigkeit vom Schadensbild schon vor Ort.

Selbst führe ich allerdings keine Sanierungen oder Bauleistungen aus. Jedoch kümmere ich mich um die Planung und Ausschreibung der notwendigen Bauarbeiten. Nach der Sanierung führe ich mit dem Auftraggeber eine Abnahme und Kontrolle der Sanierung durch.

Die Kosten für diesen Planungsaufwand sind sehr individuell, so dass ich als Gutachter für Schimmel hierbei keine pauschalen Kostenangaben machen kann.

Gerne erstelle ich ihnen ein individuelles Angebot.

Konsequenzen – Schimmel in der Wohnung

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Mieterpflichten und Vermieterpflichten

Vermieter aber auch Mieter müssen mit verschiedenen Kosequenzen rechnen, wenn in einer Mietwohnung ein Schimmelpilzbefall auftritt:

  • Mietminderung § 536 BGB

Sehr häufig machen Mieter bis zur Sanierung des Schimmelpilzbefalls eine Mietminderung geltend. Hat der Mieter darauf einen rechtlichen Anspruch?

  • Zurückbehaltungsrecht § 320 BGB

Wann darf ein Mieter eine Zurückhaltung über die Mietminderung hinaus in Anspruch nehmen?

  • Haftung auf Schadensersatz §536a BGB

Ab wann kann der Mieter vom Vermieter Schadensersatz verlangen?

  • Mitverschulden des Mieters

Wann liegt ein Mitverschulden des Mieters vor?

  • Ansprüche des Vermieters

Welche Ansprüche hat der Vermieter? Kann er dem Mieter fristlos kündigen?

  • ……..

Sehr gerne stehe ich ihnen mit meinem Fachwissen zur Verfügung

Grundsätzlich beantworte ich als Gutachter für Schimmel, sofern mir das mit meinem Fachwissen möglich ist, alle ihre Fragen. Im Allgemeinen reicht schon eine grundsätzliche Beantwortung der Fragen aus. Für die Beantwortung von rechtliche Fragen müssen Sie jedoch einen Rechtsanwalt aufsuchen.

Als Energieberater von EBS Hochfranken bin ich regional in fast ganz Bayern tätig. Hauptsächlich jedoch in Franken, Oberfranken und Mittelfranken sowie Unterfranken, Oberpfalz und Sachsen und Thüringen.

Wenn Sie gerne persönlich mit uns Kontakt aufnehmen möchten können Sie uns schnell und einfach Ihr Anliegen schicken. Wir werden uns schnellst möglich mit Ihnen in Kontakt setzen. 

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